Archive for the ‘住宅ローン’ Category

割賦販売契約

金曜日, 4月 26th, 2013

割賦とは、まぁ簡単に言うならばローンのことである。不動産売買には欠かせない単語のひとつだろう。ではこの割賦が遅れた場合、どうなるのか。これをみていこうと思う。

 まず民法上では、七日間の猶予が与えられる。支払日から、七日なら遅れてもよいというわけだ。もしこれを越えると、即解除となってしまう。七日間は短いような気もするが、売り主の立場から考えれば、そうもいっていられないだろう。さらにこれに、ローンの支払いが遅れた場合には、即座に未払い金を支払わなければならない、などの特約が結ばれていれば、売り主は買い主に対し、残金の一括請求も可能になってしまう。とはいえ金がないから支払いが遅れているのだろうから、一括請求など出来るのだろうか? という気もする。身ぐるみを剥がす気なのか。金の揉め事とは、なんとも恐ろしいものである。
 しかしこれが、宅建業者が自ら売り主となった場合は、ちょっと違ってくる。少し支払いが遅れたからといって、即座に残金全額を請求することなど出来ない。これも、買い主保護のためである。
 宅建業者の場合は、契約解除するためにはまず、書面で30日前までに催告しなければならない。民法上とは違い、30日間の猶予があるわけだ。これを過ぎてしまった場合は、契約解除もやむを得ない。
 もうひとつ、所有権留保等の禁止というのがある。これは代金が完済されるまで、売り主に不動産の所有権が留保される、債権担保の方法である。引き渡しは行うが、登記は移転しない。宅建業者の場合はこの限りではない。まず支払いを受けた金額が十分の三の以下の場合、宅建業者といえど、登記は移転しなくてよい。担保がなくなるから、当然といえよう。

財形住宅融資の使い方

水曜日, 11月 9th, 2011

給料から目的や用途に合わせて毎月天引きでお金を貯めることのできる財形貯蓄ですが、

税金や利息の優遇などの面でもし利用できるのなら、ぜひ使いたいものです。

新築で大分にマイホームを建てようとしている友人は

「給料から必要なお金を取り分けて余った分を貯蓄」しようとがんばっていますが、

実行はなかなか難しいものです。

給料からあらかじめ引かれていれば、残されたお金でやりくりをすればよいのですから、

お金の管理があまり得意ではない人向きかも知れません。

この財形のなかでも、マイホームを持つための財形貯蓄が「住宅財形貯蓄」です。

これを利用していると、お金がたまるだけでなく、

いざマイホームを持つため住宅ローンを組む際に有利な条件で組める場合もあります。

これが「財形住宅融資」です。

主な特徴としては、

①借入額は最高4000万円

②金利は5年間固定金利

③その他の民間の金融機関の住宅ローンやフラット35とも併用ができる

点などです。

では、どこに申し込んで借り入れを行うかというと、これは場合によっていくつかに分かれています。

勤務先の企業が融資を行っている場合もありますし、

財形住宅金融株式会社という中小企業などがお金を出して融資を行うための会社を利用している場合もあります。

また、共済組合が窓口になっていたり、住宅金融支援機構に申し込む場合もあります。

これは勤務先の担当部署に確認する必要があります。

また、会社によっては、借り入れをした際に利子の一部を会社が負担してくれるという制度をとっているところもあります。

ぜひ確認してみましょう。

もちろん、これらの財形住宅融資を利用するためには、

申し込み時の年齢制限や建物の広さなどに条件がついていますが、

それほど厳しいものではありません。

会社によっては、他の金融機関を利用するよりも低い金利で融資を受けられるかもしれません。

変動金利型と固定金利型を組み合わせる?

金曜日, 10月 14th, 2011

山形で住宅の新築を検討している友人が住宅ローンの借り入れをどうしようか迷っている所です。

当面の金利が安い変動金利型は、借り入れ後返済をはじめた当初は月々の返済額の負担が少ないのですが、

今後金利が上昇するようなことになると、総返済額が膨れ上がってしまうというリスクがあります。

反面、固定金利型であれば、返済当初から完済までの間金利が変わりませんから

月々の返済額の管理はしやすいのですが、どうしても金利が高めになってしまいます。

そこで、変動金利型の住宅ローンと固定金利型の住宅ローンを

組み合わせて借り入れをするという方法が注目を集めています。

上記のそれぞれのメリット・デメリットからそれぞれのいいとこどりをしよう、という考え方ですが、

これも中身をよく精査せず、また将来の金利上昇をきちんと計算しておかなければ

結局総返済額が多くなってしまうことが往々にしてあるようです。

結局のところ、変動金利型を組み入れる場合は、

将来の金利がどれほど上がるかということをあらかじめ予測しておかなければなりません。

が、専門家でも難しいこの金利上昇を読みきるのは簡単なことではありません。

家計管理をしっかり行った上で、金利が低いうちに、

繰り上げ返済をどんどん行うことができる場合には有効でしょうが、

実際のところ、そこまで繰り上げ返済をできるといった見通しも、

この不景気では確実なものをするのは難しそうです。

特に、金利上昇について不安が大きい場合は、

やはり固定金利にしておいたほうが、気持ちの面でも安心感が大きいのではないでしょうか。

また、お金の管理に関してあまり得意でないと感じている人には

変動金利型は向いていないといえるかも知れません。

まず、金利がどれくらい上がると、どう返済額が変わっていくのかをきちんと試算した上で検討したいものです。

収入合算で借入可能額を増やす

月曜日, 9月 26th, 2011

住宅を購入する際、いったいいくらまで住宅ローンによって借り入れができるのか

というのが大きな関心事になってきます。

住宅ローンを組む時には、金融機関から借り入れを申し込んだ人の収入によって借入額が決まってきます。

ですから、若くてまだ収入がそう多くなかったり、また、年齢が上がり返済期間を長く組めないような場合には、

申し込んだ借入額では審査が通らない場合もあります。

そんな時、利用できるひとつの方法が「収入合算」です。

これは、借り入れをする人を一人ではなく、二人にする方法です。

主に、配偶者やおや、子どもなどの収入を合わせて申し込みをするものです。

といっても、「住宅購入後同居予定であり」「安定した収入がある」人でなければ、

いくら配偶者や親でも加えることはできません。

また、二人といっても、多くの場合は加える人の収入の半分を合算できるといった場合が多いので、

正確には「一・五人」分の収入によって、住宅ローンの借り入れを行うということになります。

三重で注文住宅を購入した友人は奥さんと収入合算で住宅ローンを組みました。

この方法を使えば、住宅ローンの借り入れ可能額を増やすことができますが、

忘れてはならないのは、借り入れたお金は返さなければならない、ということ。

もし万が一、収入合算をして住宅ローンを借り入れた後、

合算した人が、なんらかの理由で仕事をやめなければならなくなった場合、

一人で一・五人分で借り入れた金額を返済しなければならなくなるわけですから、当然負担はかなり大きくなります。

頭金なしで住宅ローンを組む

日曜日, 8月 7th, 2011

住宅ローンを組む際、頭金を2割程度準備しておくことが定説とされてきましたが、

近年、頭金なしでも住宅ローンを借りられるという商品をさまざまな金融機関が出してきています。

では、実際のところどうかというと、住宅ローンの総返済額から考えれば、

借りる額が少なければ少ないほど、金融機関に支払う利息分が少なくなるわけですから

頭金を準備しておいたほうが負担は少なくなります。

ですが、これは同じ返済期間で考えた場合のことですので、

頭金なしでも、返済期間を短くする、つまり毎月の負担額を多くするか、

ボーナスでの返済を考慮に入れれば、頭金がある場合との利息分の差は小さくすることができます。

とはいえ、この不景気ではボーナスでの返済はあまり当てにしておくと、

ボーナスがカットされたとき、すぐに家計を大きく圧迫することになりますし、

給与のカットもないことではありませんので、月々の返済額は余裕を持っておきたいところです。

とはいえ、ことはマイホームの購入にかかってくるわけですから

、単に金額の上だけのことでは計れない部分があります。

というのも、小さいお子さんがいる家庭の場合は、

子どもたちに自由に遊べる庭を与えたい、

子どもの声や騒音などによるご近所とのトラブルが気になってストレスになる

というような事情を抱えていれば思い切って頭金なしでマイホームを購入しても、

家族のよりよい暮らしのためにはいいかもしれません。

結局のところ、ライフスタイルや家族のライフステージに応じた家づくり、

そして購入資金計画をたてるということがもっとも大事なことになってくるのです。

繰り上げ返済大原則

金曜日, 7月 22nd, 2011

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に返済をすることで、この繰上げ返済で支払った金額は通常すべて元金の返済に充てられます。
元金を減らすことで支払うべき利息を少なくすることができるのです。
大分の中古マンションを購入した知人も繰り上げ返済で早期完済したそうです。
とはいえ、いつでも行える繰上げ返済も「効果的に」と考えると、いくつかの原則があります。
まず、繰上げ返済をするタイミングですが、これは早ければ早いほど最終的な支払い利息額を減らすことができます。
たとえば、借入額3000万円で、100万円を繰り上げ返済する場合、住宅ローンを組んで3年後に繰り上げ返済をすれば、最終的には約120万円利息を軽くすることができますが、10年後では約77万円になります。
これは、住宅ローンを組んですぐの毎月の返済が、主に利息の返済に充てられるため、元金が減らないことに起因しています。
また、借りている住宅ローンの金利が高ければ高いほど繰り上げ返済は有効ですし、返済期間は長いものほど繰り上げ返済は総支払額を減らすことにつながります。
ですから、繰上げ返済をする場合は、できるだけ早い時期に、金利が高いもの、返済期間の長いものから行っていく、というのが原則になります。
ただし、近年住宅ローン減税が行われ、住宅ローンの残高に対して税金が戻ってくるようになっています。
これは、年末の時点でのローン残高に対して一定割合が算出されるので、年末に繰り上げ返済をするよりは、年明けに行った方が得になります。
また、近年の低金利の状態では、繰上げ返済をしてもさほど効果が得られにくくなっています。
この不況下では、手元の現金を減らすのはなにかと不安ですので、一概に繰り上げ返済を行うのが必ずしも得であるとは言い切れない状況になっています。
私の友人はこの間、サッシを高遮断熱のLow-Eガラスを使用したサッシに入れ替えるため大分でリフォームをしたのですが、住宅ローンの返済を早めに終わらせていたのでリフォームできたと言っていました。

住宅ローンの借り換えを考える時

日曜日, 7月 3rd, 2011

工務店に勧められたりして住宅ローンを一度組むと、そのまま借り換えなどを検討せずに払い続ける人が多くいます。
というのも、借り換えには費用や時間がかかるので、ついつい敬遠しがちになってしまうのです。
実際のところ、どういった条件のとき、借り換えを検討すればよいのでしょうか。
まず、現在組んでいる住宅ローンより金利が1パーセント以上低い場合で、ローン残高が1000万円以上あり、
かつ返済期間がまだ10年以上残っているときには借り換えを検討したほうがよさそうです。
ですが、実際のところ、金利に1パーセント以上差がでるような住宅ローンの商品にはなかなか行き当たることが難しそうです。
ですが、ぱっと見金利が現在のローンより安かったとしても、諸経費を加えて考えると、なかなかそう返済額を減らせないことが多いのも事実です。
ですが、まずローンの残高が多ければ多いほど、残りの返済期間が長ければ長いほど、
少しの金利差が総返済額を削ることにつながることもありますので、一概には言えないかもしれません。
また、最近では住宅ローンを組む際のさまざまな費用が不要だったり、安かったりするものも多くあります。
たとえば、事務手数料、保証料、団体信用生命保険料などの費用の額にかなり違いが出てきており、多様な商品が出ています。
ですから、これらの費用が多くかかる住宅ローンを組んでいるのであれば、金利差+費用の差額で総返済額を減らすことができる場合もあります。
佐賀で注文住宅を建てた友人も住宅ローンの見直しをしている所ですが、
こういったこともすべて含めて、実際に借り換えにメリットがあるかどうかを判断するためには、詳細なシミュレーションを行う必要があります。

住宅ローンが借りられない!?

日曜日, 5月 15th, 2011

様々な金融機関が売り出しているバラエティー豊かな住宅ローン商品ですが、その中から、これぞというものを選び、たくさんの書類を集め、さあ審査となったとき、「借りられませんでした」となったら…。それまでの苦労がすべて水の泡です。そんなことにならないためにも、まず、以下の点をチェックしておきましょう。
①返済比率は年収の35%以下ですか?
※この「返済比率」とは、住宅ローンの他、マイカーローンや教育ローンなどすべての借り入れの返済年額を年収で割ったもの。
返済比率を抑えるために建材をアウトレットショップで自前で用意するという方法もあります。
②同じ会社での勤続年数は3年以上ありますか?
※ただし、勤続年数の制限を設けていない金融機関もありますので、いろいろあたってみるという方法もあります。ですが、転職したてというのは何があるかわからない時期ですから、住宅購入には慎重になったほうが良いでしょう。
③何に使ったかわかりにくい借り入れはありませんか?
※マイカーローンや教育ローンのように、用途がはっきりしている借り入れに関しては、返済比率は基準内であれば住宅ローンの審査は問題ありませんが、消費者金融からの借り入れのように、何に使ったかが客観的にわかりにくい借り入れがあると、審査が通りにくくなってしまいます。
④健康ですか?
※元気に働ければローンが払える…といったことではなく、住宅ローンを組む際に条件として、団体信用生命保険に加入しなければならないという金融機関は多く、この保険に入れないと借り入れができないということがあります。生命保険ですから、健康状態によっては、加入できないことももちろんあります。
住宅設備などを買うときもキッチンを公団流し台にしておくなど工夫してみると返済も楽になるかと思います。

マイホーム取得にかかる「月々の返済」以外のお金

月曜日, 5月 2nd, 2011

最近不動産の広告などで、頭金0円、月々の返済もアパートの家賃並みで買えるというような文言が目に飛び込んできます。
確かに、月々の支払額は、一般的な賃貸アパートの家賃と同程度の金額になっているようですが、実際は、住宅ローンの返済以外にも、様々な出費がマイホーム取得によって発生します。
マイホームを買う、という言葉からも、購入するときの金額にばかり注意が向いてしまいますが、「家」というのは、持っている間ずっとコストがかかり続けるものなのです。
例えば、固定資産税などの税金は、地域により異なりますが、品川区の不動産物件など首都圏の場合は年に15~20万円くらいはかかります。
また、マイホームを取得する場合、セットとなってくる保険があります。火災保険です。
はじめに一括払いする場合を除いて、毎年保険料がかかってきます。これらは、マンションであっても同じように発生するコストになります。
マンションの場合のみにかかってくる出費に、修繕積立金や管理費があります。
どれくらいかかるかの目安として、よく言われるのがこの修繕積立金と管理費を合わせて月額2万円前後、というケースですが、これは、あくまで目安であって、修繕計画によっては購入時の予想よりも負担額が増える場合ももちろんありえます。
一戸建ての場合は、こういったコストはかかりませんが、その代わり、家の修繕はもちろん自分たちで計画的に行わなければなりません。
大体10年を目安に必要となってくるメンテナンス費用を捻出しなければなりません。
こういったものをすべて計算に入れず、月々の返済を「家賃並み」にしてしまうと、それ以外のコストが家計を圧迫しかねません。
そう考えると、やはり「マイホームの取得は家賃並み」とはいかないのが実情のようです。
札幌の賃貸マンションに住んでいる親戚もゆくゆくは注文住宅で一戸建てに住みたいと考えているようですが、
今の家賃の支払いと家づくりで支払わなければいけない金額がどのようにしていくかという事を考えているようです。

住宅ローンの借り換え

火曜日, 4月 19th, 2011

住宅ローンは、日々進化しています。
常によりバラエティにとんだ有利な商品が、次々と出てきています。
また、近年金利はかなり低い水準にありますので、人によっては、借り入れしたときよりもかなり金利が低くなっている場合もあるでしょう。
現在借りているよりも、明らかに有利な住宅ローンの商品があれば、そちらに乗り換えることは可能です。
住宅ローンを新しいものに換える場合は、新しい金融機関で、現在の住宅ローン残高を借り入れて、そのお金で古いほうの住宅ローンを返済してしまうことになります。
これを、住宅ローンの借り換えと呼びます。
この借り換えは、新たに住宅ローンを組むのと手順などはほとんど同じで、審査をうけ、書類を揃える必要がありますし、もちろん保証料や事務手数料、住宅を担保とするためのあらたな登記費用等がかかってきます。
この諸費用分も含めて借り換えをすることもできますので、手元の現金が大きく目減りすることなく、総返済額を少なくすることができるというメリットがあります。
借り換えのコツは、現在の住宅ローンの不満点や足りないと感じるところをはっきりさせた上で、改善点に優先順位をつけ、目的を明確にすることです。
それがはっきりすれば、どんな住宅ローンを新たに選べばよいのかが見えてきます。
大切なことは、住宅ローンは一度借りたら借りっぱなしにするのではなく、常にアンテナをはり情報に気を配り、機会を捉えては見直しを行うことです。

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