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繰り上げ返済大原則

金曜日, 7月 22nd, 2011

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に返済をすることで、この繰上げ返済で支払った金額は通常すべて元金の返済に充てられます。
元金を減らすことで支払うべき利息を少なくすることができるのです。
大分の中古マンションを購入した知人も繰り上げ返済で早期完済したそうです。
とはいえ、いつでも行える繰上げ返済も「効果的に」と考えると、いくつかの原則があります。
まず、繰上げ返済をするタイミングですが、これは早ければ早いほど最終的な支払い利息額を減らすことができます。
たとえば、借入額3000万円で、100万円を繰り上げ返済する場合、住宅ローンを組んで3年後に繰り上げ返済をすれば、最終的には約120万円利息を軽くすることができますが、10年後では約77万円になります。
これは、住宅ローンを組んですぐの毎月の返済が、主に利息の返済に充てられるため、元金が減らないことに起因しています。
また、借りている住宅ローンの金利が高ければ高いほど繰り上げ返済は有効ですし、返済期間は長いものほど繰り上げ返済は総支払額を減らすことにつながります。
ですから、繰上げ返済をする場合は、できるだけ早い時期に、金利が高いもの、返済期間の長いものから行っていく、というのが原則になります。
ただし、近年住宅ローン減税が行われ、住宅ローンの残高に対して税金が戻ってくるようになっています。
これは、年末の時点でのローン残高に対して一定割合が算出されるので、年末に繰り上げ返済をするよりは、年明けに行った方が得になります。
また、近年の低金利の状態では、繰上げ返済をしてもさほど効果が得られにくくなっています。
この不況下では、手元の現金を減らすのはなにかと不安ですので、一概に繰り上げ返済を行うのが必ずしも得であるとは言い切れない状況になっています。
私の友人はこの間、サッシを高遮断熱のLow-Eガラスを使用したサッシに入れ替えるため大分でリフォームをしたのですが、住宅ローンの返済を早めに終わらせていたのでリフォームできたと言っていました。

住宅ローンの借り換えを考える時

日曜日, 7月 3rd, 2011

工務店に勧められたりして住宅ローンを一度組むと、そのまま借り換えなどを検討せずに払い続ける人が多くいます。
というのも、借り換えには費用や時間がかかるので、ついつい敬遠しがちになってしまうのです。
実際のところ、どういった条件のとき、借り換えを検討すればよいのでしょうか。
まず、現在組んでいる住宅ローンより金利が1パーセント以上低い場合で、ローン残高が1000万円以上あり、
かつ返済期間がまだ10年以上残っているときには借り換えを検討したほうがよさそうです。
ですが、実際のところ、金利に1パーセント以上差がでるような住宅ローンの商品にはなかなか行き当たることが難しそうです。
ですが、ぱっと見金利が現在のローンより安かったとしても、諸経費を加えて考えると、なかなかそう返済額を減らせないことが多いのも事実です。
ですが、まずローンの残高が多ければ多いほど、残りの返済期間が長ければ長いほど、
少しの金利差が総返済額を削ることにつながることもありますので、一概には言えないかもしれません。
また、最近では住宅ローンを組む際のさまざまな費用が不要だったり、安かったりするものも多くあります。
たとえば、事務手数料、保証料、団体信用生命保険料などの費用の額にかなり違いが出てきており、多様な商品が出ています。
ですから、これらの費用が多くかかる住宅ローンを組んでいるのであれば、金利差+費用の差額で総返済額を減らすことができる場合もあります。
佐賀で注文住宅を建てた友人も住宅ローンの見直しをしている所ですが、
こういったこともすべて含めて、実際に借り換えにメリットがあるかどうかを判断するためには、詳細なシミュレーションを行う必要があります。

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