Posts Tagged ‘返済’

変動金利型と固定金利型を組み合わせる?

金曜日, 10月 14th, 2011

山形で住宅の新築を検討している友人が住宅ローンの借り入れをどうしようか迷っている所です。

当面の金利が安い変動金利型は、借り入れ後返済をはじめた当初は月々の返済額の負担が少ないのですが、

今後金利が上昇するようなことになると、総返済額が膨れ上がってしまうというリスクがあります。

反面、固定金利型であれば、返済当初から完済までの間金利が変わりませんから

月々の返済額の管理はしやすいのですが、どうしても金利が高めになってしまいます。

そこで、変動金利型の住宅ローンと固定金利型の住宅ローンを

組み合わせて借り入れをするという方法が注目を集めています。

上記のそれぞれのメリット・デメリットからそれぞれのいいとこどりをしよう、という考え方ですが、

これも中身をよく精査せず、また将来の金利上昇をきちんと計算しておかなければ

結局総返済額が多くなってしまうことが往々にしてあるようです。

結局のところ、変動金利型を組み入れる場合は、

将来の金利がどれほど上がるかということをあらかじめ予測しておかなければなりません。

が、専門家でも難しいこの金利上昇を読みきるのは簡単なことではありません。

家計管理をしっかり行った上で、金利が低いうちに、

繰り上げ返済をどんどん行うことができる場合には有効でしょうが、

実際のところ、そこまで繰り上げ返済をできるといった見通しも、

この不景気では確実なものをするのは難しそうです。

特に、金利上昇について不安が大きい場合は、

やはり固定金利にしておいたほうが、気持ちの面でも安心感が大きいのではないでしょうか。

また、お金の管理に関してあまり得意でないと感じている人には

変動金利型は向いていないといえるかも知れません。

まず、金利がどれくらい上がると、どう返済額が変わっていくのかをきちんと試算した上で検討したいものです。

収入合算で借入可能額を増やす

月曜日, 9月 26th, 2011

住宅を購入する際、いったいいくらまで住宅ローンによって借り入れができるのか

というのが大きな関心事になってきます。

住宅ローンを組む時には、金融機関から借り入れを申し込んだ人の収入によって借入額が決まってきます。

ですから、若くてまだ収入がそう多くなかったり、また、年齢が上がり返済期間を長く組めないような場合には、

申し込んだ借入額では審査が通らない場合もあります。

そんな時、利用できるひとつの方法が「収入合算」です。

これは、借り入れをする人を一人ではなく、二人にする方法です。

主に、配偶者やおや、子どもなどの収入を合わせて申し込みをするものです。

といっても、「住宅購入後同居予定であり」「安定した収入がある」人でなければ、

いくら配偶者や親でも加えることはできません。

また、二人といっても、多くの場合は加える人の収入の半分を合算できるといった場合が多いので、

正確には「一・五人」分の収入によって、住宅ローンの借り入れを行うということになります。

三重で注文住宅を購入した友人は奥さんと収入合算で住宅ローンを組みました。

この方法を使えば、住宅ローンの借り入れ可能額を増やすことができますが、

忘れてはならないのは、借り入れたお金は返さなければならない、ということ。

もし万が一、収入合算をして住宅ローンを借り入れた後、

合算した人が、なんらかの理由で仕事をやめなければならなくなった場合、

一人で一・五人分で借り入れた金額を返済しなければならなくなるわけですから、当然負担はかなり大きくなります。

繰り上げ返済大原則

金曜日, 7月 22nd, 2011

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に返済をすることで、この繰上げ返済で支払った金額は通常すべて元金の返済に充てられます。
元金を減らすことで支払うべき利息を少なくすることができるのです。
大分の中古マンションを購入した知人も繰り上げ返済で早期完済したそうです。
とはいえ、いつでも行える繰上げ返済も「効果的に」と考えると、いくつかの原則があります。
まず、繰上げ返済をするタイミングですが、これは早ければ早いほど最終的な支払い利息額を減らすことができます。
たとえば、借入額3000万円で、100万円を繰り上げ返済する場合、住宅ローンを組んで3年後に繰り上げ返済をすれば、最終的には約120万円利息を軽くすることができますが、10年後では約77万円になります。
これは、住宅ローンを組んですぐの毎月の返済が、主に利息の返済に充てられるため、元金が減らないことに起因しています。
また、借りている住宅ローンの金利が高ければ高いほど繰り上げ返済は有効ですし、返済期間は長いものほど繰り上げ返済は総支払額を減らすことにつながります。
ですから、繰上げ返済をする場合は、できるだけ早い時期に、金利が高いもの、返済期間の長いものから行っていく、というのが原則になります。
ただし、近年住宅ローン減税が行われ、住宅ローンの残高に対して税金が戻ってくるようになっています。
これは、年末の時点でのローン残高に対して一定割合が算出されるので、年末に繰り上げ返済をするよりは、年明けに行った方が得になります。
また、近年の低金利の状態では、繰上げ返済をしてもさほど効果が得られにくくなっています。
この不況下では、手元の現金を減らすのはなにかと不安ですので、一概に繰り上げ返済を行うのが必ずしも得であるとは言い切れない状況になっています。
私の友人はこの間、サッシを高遮断熱のLow-Eガラスを使用したサッシに入れ替えるため大分でリフォームをしたのですが、住宅ローンの返済を早めに終わらせていたのでリフォームできたと言っていました。

住宅ローンの借り換えを考える時

日曜日, 7月 3rd, 2011

工務店に勧められたりして住宅ローンを一度組むと、そのまま借り換えなどを検討せずに払い続ける人が多くいます。
というのも、借り換えには費用や時間がかかるので、ついつい敬遠しがちになってしまうのです。
実際のところ、どういった条件のとき、借り換えを検討すればよいのでしょうか。
まず、現在組んでいる住宅ローンより金利が1パーセント以上低い場合で、ローン残高が1000万円以上あり、
かつ返済期間がまだ10年以上残っているときには借り換えを検討したほうがよさそうです。
ですが、実際のところ、金利に1パーセント以上差がでるような住宅ローンの商品にはなかなか行き当たることが難しそうです。
ですが、ぱっと見金利が現在のローンより安かったとしても、諸経費を加えて考えると、なかなかそう返済額を減らせないことが多いのも事実です。
ですが、まずローンの残高が多ければ多いほど、残りの返済期間が長ければ長いほど、
少しの金利差が総返済額を削ることにつながることもありますので、一概には言えないかもしれません。
また、最近では住宅ローンを組む際のさまざまな費用が不要だったり、安かったりするものも多くあります。
たとえば、事務手数料、保証料、団体信用生命保険料などの費用の額にかなり違いが出てきており、多様な商品が出ています。
ですから、これらの費用が多くかかる住宅ローンを組んでいるのであれば、金利差+費用の差額で総返済額を減らすことができる場合もあります。
佐賀で注文住宅を建てた友人も住宅ローンの見直しをしている所ですが、
こういったこともすべて含めて、実際に借り換えにメリットがあるかどうかを判断するためには、詳細なシミュレーションを行う必要があります。

マイホーム取得にかかる「月々の返済」以外のお金

月曜日, 5月 2nd, 2011

最近不動産の広告などで、頭金0円、月々の返済もアパートの家賃並みで買えるというような文言が目に飛び込んできます。
確かに、月々の支払額は、一般的な賃貸アパートの家賃と同程度の金額になっているようですが、実際は、住宅ローンの返済以外にも、様々な出費がマイホーム取得によって発生します。
マイホームを買う、という言葉からも、購入するときの金額にばかり注意が向いてしまいますが、「家」というのは、持っている間ずっとコストがかかり続けるものなのです。
例えば、固定資産税などの税金は、地域により異なりますが、品川区の不動産物件など首都圏の場合は年に15~20万円くらいはかかります。
また、マイホームを取得する場合、セットとなってくる保険があります。火災保険です。
はじめに一括払いする場合を除いて、毎年保険料がかかってきます。これらは、マンションであっても同じように発生するコストになります。
マンションの場合のみにかかってくる出費に、修繕積立金や管理費があります。
どれくらいかかるかの目安として、よく言われるのがこの修繕積立金と管理費を合わせて月額2万円前後、というケースですが、これは、あくまで目安であって、修繕計画によっては購入時の予想よりも負担額が増える場合ももちろんありえます。
一戸建ての場合は、こういったコストはかかりませんが、その代わり、家の修繕はもちろん自分たちで計画的に行わなければなりません。
大体10年を目安に必要となってくるメンテナンス費用を捻出しなければなりません。
こういったものをすべて計算に入れず、月々の返済を「家賃並み」にしてしまうと、それ以外のコストが家計を圧迫しかねません。
そう考えると、やはり「マイホームの取得は家賃並み」とはいかないのが実情のようです。
札幌の賃貸マンションに住んでいる親戚もゆくゆくは注文住宅で一戸建てに住みたいと考えているようですが、
今の家賃の支払いと家づくりで支払わなければいけない金額がどのようにしていくかという事を考えているようです。

住宅ローンの借り換え

火曜日, 4月 19th, 2011

住宅ローンは、日々進化しています。
常によりバラエティにとんだ有利な商品が、次々と出てきています。
また、近年金利はかなり低い水準にありますので、人によっては、借り入れしたときよりもかなり金利が低くなっている場合もあるでしょう。
現在借りているよりも、明らかに有利な住宅ローンの商品があれば、そちらに乗り換えることは可能です。
住宅ローンを新しいものに換える場合は、新しい金融機関で、現在の住宅ローン残高を借り入れて、そのお金で古いほうの住宅ローンを返済してしまうことになります。
これを、住宅ローンの借り換えと呼びます。
この借り換えは、新たに住宅ローンを組むのと手順などはほとんど同じで、審査をうけ、書類を揃える必要がありますし、もちろん保証料や事務手数料、住宅を担保とするためのあらたな登記費用等がかかってきます。
この諸費用分も含めて借り換えをすることもできますので、手元の現金が大きく目減りすることなく、総返済額を少なくすることができるというメリットがあります。
借り換えのコツは、現在の住宅ローンの不満点や足りないと感じるところをはっきりさせた上で、改善点に優先順位をつけ、目的を明確にすることです。
それがはっきりすれば、どんな住宅ローンを新たに選べばよいのかが見えてきます。
大切なことは、住宅ローンは一度借りたら借りっぱなしにするのではなく、常にアンテナをはり情報に気を配り、機会を捉えては見直しを行うことです。

不景気な時代の住宅ローン返済

土曜日, 3月 12th, 2011

お得な住宅ローン返済術といえば、「頭金は少しでも多く」、「返済期間は少しでも短く」、「少しでも余裕ができたら繰り上げ返済」というものです。
ですが、この不景気で将来的に不安を感じるときには、少しの「お得」よりも確実な「安心」を優先させるのもひとつの方法です。
いつ収入がダウンするかもしれない、最悪失業の恐れだってないわけではないという昨今。
三重で注文住宅を建てた知人も大幅な給与のカットなどで返済に関して一時的に危機を迎えたことがありました。
家計のリスク管理がいっそう重要となってきます。
もし、収入がダウンし、家計が赤字になったとしても、すぐに生活が破綻するわけではありません。
赤字の時を乗り切るだけの力、つまり貯金があれば何とか持ちこたえることも可能なのです。
そのためには、手元の現金(貯金)を少しでも多く、またできるだけ減らさず、支出はできる限り少なくしておくことが大切です。
頭金を少しでも多くと貯金の大部分を充ててしまうよりも、手元に何かあったときのための生活費としてできれば1年分くらいの金額を残しておくほうが安心です。
もちろん、その分だけ予算を少なくするのが一番よいのでしょうが、そうもいかない場合は、むしろ借り入れを増やしておいたほうが安心かもしれません。
私の友人は安く建材販売しているサイトで建材を購入して施主支給という形をとって予算を抑えたそうです。
同じように、返済期間が長くなっても、月々の固定費となるローン返済額は少なくしておいたほうが、万が一の時、危機を乗り越えやすくなりますし、
目標の返済終了時期までにローンを返済できる見通しさえ立っているのなら、今は繰上返済をするよりも手元のお金を温存しておいたほうが安心でしょう。

住宅ローンの返済方法3

木曜日, 11月 25th, 2010

最後に「元利均等返済」と「元金均等返済」についてです。
「元利均等返済」は金利に変動がなければ、毎月返済する金額が一定になる返済方法です。
返済金額は同じですが、その内訳は元金部分と利息部分が返済時によって違います。
返済当初は利息が多く元金が少ないため、借入額そのものの返済額の減り方は遅いです。
これに対して「元金均等返済」は、毎月の返済額の内訳の中で、元金の部分が同じになる返済方法です。
ですから、毎月の返済額は元金プラスその時点の借入残高に対する利息額で支払います。
元金が減っていくほどに利息の額も小さくなっていきますから、元利均等返済と比較すると、当初の支払額が大きく、払い続けるほどに支払額は少なくなっていきます。
もちろん、「元金均等返済」で支払えば「元利均等返済」で支払うよりも、総返済金額は少なくなります。
ですが、毎月の支払額から見ると、当然、元金均等返済のほうが多くなります。
トータルの支払額が少ないほうが一見お得に見えますが、毎月の負担が大きければ大きいほど、
家計を圧迫し、例えば急な疾病や失業の際にすぐに支払いが難しくなってしまうかも知れません。
住宅ローンは長期間にわたって組むものですから、目先の得にとらわれず、ゆとりをもっ
て安全に支払える方法を選ぶのがよいでしょう。
総支払額を少しでも抑えたいということであれば、元利均等返済を利用し、毎月の返済額は余裕を持って設定しておき、
まとまったお金ができたときに繰り上げ返済を行うということもできます。

住宅ローンの返済方法2

土曜日, 10月 23rd, 2010

住宅ローンの返済方法で、毎月返済のほかに年に2回のボーナス返済を併用することもできます。たとえば、上記の例と同じく、3,000万円を借り入れた場合、毎月返済とボーナス返済の組み合わせることで、毎月の返済額が少なくなってきます。ボーナス返済分を多くすれば、もちろん毎月の返済は楽になります。ただし、ボーナスでの返済額を増やせば増やすほど、返済額はトータルで若干多くなります。ですが、これはさほど大きな額にはなりません。
ですから、もらえるボーナスの額が多い人であれば、ボーナス時返済を利用するようにすればよいでしょう。
ボーナスをたくさんもらえる人であればよいですが、近年の不景気でボーナスの支給額は減り、企業によってはボーナスがなくなるというところもあります。そのため、ボーナス時の返済が難しくなるというケースが多く見受けられます。また、マイホームを持てば、それまで掛からなかった固定資産税などの税金や火災保険などの支出が増えます。それに、10年をひとつの目安に家の修繕をする必要がありますから、その費用も準備しておかなければなりません。こういった諸費用の支出をある程度ボーナスでまかなうということも考えに入れておかなければなりません。ボーナスはそのときの景気の良し悪しに大きく影響されるため、なるべくボーナス返済に頼らず、毎月の家計の中で返済できるように借り入れる金額を考えておいたほうが、返済計画も立てやすくなるでしょう。

住宅ローンの返済方法

水曜日, 9月 22nd, 2010

住宅ローンは金利タイプ以外にも、返済する方法をいくつかの中から選択できます。
この返済方法は後から変更できないものもありますので、慎重に検討して決めましょう。
まず考えなければならないのが、「何年返済か」、「毎月決まった金額を返済するのか、ボーナス時の返済を利用するのか」、「元利均等返済か元金均等返済か」を決めます。
住宅ローンの返済期間は、通常で最長35年間で、金融機関によっては、満80歳までに完済というように返済終了時の年齢制限を設けている場合があります。
ですから、借り入れをする時の年齢によって、何年返済にするかの制約をうけることもあります。
この制限の範囲内であれば、1年単位で返済年数を選ぶことができます。
この返済年数は毎回の返済額や総支払額に影響してくるので注意して選びましょう。
たとえば、3,000万円の借り入れを金利3パーセント、元利均等返済で毎月返済(ボーナス返済なし)で返すとき、30年と35年では、総支払額はおよそ300万円近く多く支払わなければなりません。
ですから、返済年数は短いほどトータルの返済額は少なくなります。
ですが、毎月の返済額が家計を大きく圧迫するような返済計画は無謀というもの。
特に教育費が増えたり、共働きから妻が仕事を辞めたりで収入が減ったり、支出が増えたりした時でも返済できるように余裕を持った返済計画をたてていかなければなりません。
返済年数は原則的に途中で変更できませんから、長めに設定をしておいて、余裕があれば繰り上げ返済をし、できるだけ短い年数で完済を目指すのがよいかもしれません。

Copyright © 2017 家造りと住宅ローンについて考える. Search Engine Optimization by Star Nine. Distributed by Wordpress Themes